Oporezivanje prodaje nekretnina kod obveznika PDV-a

Ante Ćurić slika 1Oporezivanje prodaje tj. isporuka nekretnina kod obveznika PDV-a

Objavljeno: 12.03.2018.

Autor: Ante Ćurić, dipl. oec.

Od 01.01.2015. situacija za obveznike PDV-a  po pitanju oporezivanje nekretnina značajnije se promijenila. Sama promjena definirana je izmjenama i dopunama kako Zakona o PDV-u tako i Zakona od PPN. Isto tako od 01.01.2015. na snagu je stupio odgođeni čl. 40 st.1 t. j. i k. Zakona o PDV-u, a koji se upravo odnosi na oslobođenje isporuke građevina pod određenim uvjetima koje ćemo navesti niže u tekstu. Koji način oporezivanja će se primijeniti kod isporuka građevina ovisi o situaciji odnosno statusu građevine, prodavatelja, kupca, a oporezivati se može samo jednim poreznim propisom bilo PDV-om ili PPN-om.

Status nekretnine

Po novim propisima za obveznike PDV-a pri prodaji nekretnine važan je status nekretnine po pitanju korištenja iste. Sukladno tome obveznici PDV-a pri prodaji nekretnina moraju uzeti u obzir da li je nekretnina:

  • Nova odnosno korištena do 2 godine
  • Korištena više od 2 godine (nastanjena)

Postavlja se pitanje što predstavlja korištenje nekretnina i kako isto dokazati. Člankom 40. st. 7 Zakona o PDV-u propisano je da se prvi korištenjem/nastajanjem smatra trenutak stavljanja nekretnine u uporabu i za isto se mora voditi odgovarajuća dokumentacija. Pojam ”trenutak stavljanja u upotrebu” bi svim poduzetnicima trebao već biti poznat s obzirom da se takva odluka/izjava sastavlja i pri nabavci osnovnih sredstava.

Korištenje nekretnina

Pravilnik o PDV-u u sklopu poglavlja IX. Porezna oslobođenja člankom 72.b. propisuje da se prvo korištenje/nastajanje dokazuje:

  • Potvrdom o prebivalištu ili boravištu
  • Knjigovodstvenom evidencijom da je nekretnina stavljena u uporabu
  • Bilo kojom drugom dokumentacijom kojom se može dokazati korištenje nekretnine kao što su; ugovor o najmu, račun za vodu, električnu energiju i slično

Sad kad smo saznali taj početni status nekretnine od dva gore navedena lakše ćemo odrediti način na koji će se oporezivati isporuka.

Oporezivanje nekretnina

Dakle isporuka nove nekretnine (ne korištene) ili nekretnine korištene do 2 godine bez obzira na kupca (drugi porezni obveznik ili fizička osoba – građanin) oporeziva je PDV-om. Treba napomenuti da je svaka sljedeća isporuka unutar navedenog razdoblja  oporeziva PDV-om, osim ako je kupac osoba koja nije porezni obveznik – građanin. Tada je sljedeća isporuka oporeziva odredbama Zakona o PPN-u odnosno porezom na promet nekretnina koji je od 01.01.2017. smanjen s 5% na 4%, dok je porezni obveznik stjecatelj nekretnine.

Treba napomenuti da u ovom slučaju nema ispravaka pretporeza kod prodavatelja odnosno obveznika PDV-a.

Primjer:

Porezni obveznik – prodavatelj kao investitor je 2016. izgradio nekretninu. Nekretninu je držao na zalihama do trenutka prodaje 2017. godine. Pri gradnji je koristio pretporez. U navedenom slučaju nekretnina je oporeziva PDV-om bez obzira na status kupca (drugi porezni obveznik ili fizička osoba – građanin). Isto bi bilo oporeziva PDV-om i da je nekretnina korištena od 2016. godine s obzirom da od trenutka izgradnje odnosno stavljanja u upotrebu do prodaje nije proteklo više od 2 godine. Isto je i s nekretninama izgrađenim prije 01.01.2015., a koje nisu korištene/nastanjene.

U drugom slučaju kada je nekretnina korištena odnosno bila nastanjena više od dvije godine tada se mijenja porezni status nekretnine u status oslobođene isporuke međutim tada porezni obveznik odnosno prodavatelj ima pravo izbora na oporezivanje pri prodaji. To pravo izbora proizlazi iz članka 40. st. 4 Zakona o PDV-u i primjenjuje se samo na kupce porezne obveznike. Što to znači?

Ukoliko porezni obveznik – prodavatelj prodaje nekretninu kupcu koji je porezni obveznik može primijeniti pravo izbora i odabrati da isporuka bude oporeziva PDV-om, ukoliko je prošlo više od 2 godine od prvog korištenja. Međutim PDV neće obračunati prodavatelj već će primijeniti tuzemni prijenos porezne obveze (čl. 75. st. 3. t. c) uz uvjet da kupac ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti. Ovakva opcija pogodna je za prodavatelje jer u tom slučaju ne trebaju raditi ispravke pretporeza u razdoblju od 10 godina ako je pri nabavi/izgradnji koristio pretporez.

U slučaju da je kupac takve nekretnine fizička osoba – građanin koji nije porezni obveznik, tada prodavatelj nema pravo izbora na oporezivanje te će takav promet biti oslobođen PDV-a, ali oporeziv PPN-om po stopi od 4%. U ovom slučaju porezni obveznik mora paziti na eventualno korišteni pretporez pri gradnji/kupnji nekretnine. Naime ako je od izgradnje/kupnje do prodaje prošlo više od 2 godine ali manje od 10 godine, u  gore navedenom slučaju prodavatelj poreznik obveznik dužan je raditi ispravak korištenog pretporeza.

Primjer izračuna ispravka pretporeza:

Prodavatelj porezni obveznik kupio je nekretninu – poslovni prostor u svibnju 2013. godine. Pri kupnji koristio je pretporez u cijelosti od 350.000 HRK (osnovica 1.400.000 HRK). Istu nekretninu prodao je u lipnju 2018. godine kupcu koji nije porezni obveznik.

U navedenom slučaju s obzirom da je prošlo više od 2 godine korištenja, nekretnina pri prodaji ima status oslobođene isporuke PDV-om, no kako je kupac nekretnine osoba koja nije porezni obveznik, prodavatelj nema pravo na izbor oporezivanja već je nekretnina oporeziva PPN –om po stopi od 4%. Prodavatelj u ovom slučaju mora paziti na ispravak korištenog pretporeza s obzirom da je nekretnina prodana unutar 10 godina ( uređuje ga članak 65. Zakona i članak 140 Pravnika o PDV-u).

Ispravak se vrši za 10 godina računajući i godinu nabave, te u navedenom slučaju razdoblje za ispravak pretporeza istječe 2022. godine. Dakle ispravak se radi za neiskorišteno razdoblje uključuju i godinu kad se dogodila promjena odnosno za 2018., 2019., 2020., 2021., 2022.

Formula: korišteni pretporez : 10 x broj nekorištenih godina = korekcija pretporeza

350.000 HRK  :  10  x  5  =  175.000 HRK

Navedeni ispravak se provodi za odjednom za cijelo preostalo razdoblje koje se evidentira u PDV prijavi u mjesecu isporuke nekretnine (u ovom slučaju u PDV obrascu za lipanj 2018.). Napomena da se ispravak pretporeza vrši i ukoliko dođe do promjene namjene  nekretnine, npr. poduzetnik je kupio nekretninu kao poslovni prostor i nakon određenog razdoblja (unutar 10 godina) mijenja namjenu u stambeni prostor  – dužan je provesti ispravak pretporeza.

Pod građevinom se podrazumijeva i pripadajuće zemljište.

U praksi se mogu pojaviti puno drugačiji/specifičniji primjeri isporuka nekretnina zato je preporuka da se porezni obveznik prije nego donese odluku o prodaji savjetuje sa svojim poreznim savjetnikom/računovođom o potencijalnim poreznim obvezama koje bi proizašle iz isporuke.

1455 ukupne posjete 1 posjete danas