Zaštita povjerenja i načelo istinitosti zemljišnih knjiga

Zaštita povjerenja i načelo istinitosti zemljišnih knjiga

Zaštita povjerenja u zemljišne knjige i istinitost i potpunost zemljišnih knjiga jedan je od glavnih preduvjeta za pravnu sigurnost prometa nekretnina.  Većini građana poznato je da su zemljišne knjige (gruntovnica), knjige koje vode Općinski sudovi o pravnom stanju nekretninama na području Republike Hrvatske. Zemljišne knjige sadrže mjerodavne podatke o pravnom stanju svih nekretnina koje mogu biti u pravnom prometu. Konkretno, koji su ti mjerodavni podatci?
U zemljišne knjige upisuju se:

1.  Stvarna prava na nekretninama (pravo vlasništva, služnosti, založno pravo itd.)

2.  Druga prava za koja je to zakonom određeno (pravo prvokupa, zakupa, najma itd.)

  1. Druge činjenice važne za pravni promet za koje je to zakonom određeno (npr. maloljetnost, skrbništvo, vođenje spora itd.).

 

Jednom kada su ti mjerodavni podatci upisani u zemljišnim knjigama, oni postaju vidljivi i dostupni javnosti. Važnost njihove vidljivosti i dostupnosti svima upravo je u zaštiti prava na nekretninama. Primjerice, da bi netko mogao zaštititi svoje pravo vlasništva svima mora biti poznato da ono postoji na određenoj nekretnini. U skladu s navedenim, Zakon o zemljišnim knjigama određuje da svatko može zahtijevati uvid u zemljišnu knjigu i sve pomoćne popise u nazočnosti voditelja zemljišne knjige i iz nje dobiti izvatke odnosno ispise i prijepise. Nadalje, podaci iz zemljišnih knjiga, izvaci, ispisi i prijepisi iz zemljišne knjige uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Zemljišne knjige uživaju javnu vjeru kao jedina propisana evidencija za utvrđivanje pravnog stanja nekretnina i kao jedina relevantna evidencija za pravni promet nekretnina.

 

Zakon o zemljišnim knjigama određuje da se smatra da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta. To jest, kao javne knjige zemljišne knjige  trebaju sadržavati  istinite i potpune podatke  o pravnom stanju na nekretninama, a zemljišnoknjižno stanje treba odgovarati stvarnom i izvanknjižnom pravnom stanju nekretnina. Temelj zaštite povjerenja u zemljišne knjige upravo je činjenica njihove javnosti te potpunosti i istinitosti. Svrha načela povjerenja u zemljišne knjige je zaštita trećih poštenih osoba koje su postupale s povjerenjem u potpunost i istinitost zemljišnoknjižnog stanja,  a kada se zemljišnoknjižno stanje razlikuje od onog stvarnog, zbiljskog pravnog stanja određene nekretnine. Ta zaštita djeluje u smislu zaštite povjerenja u istinitost – zaštita kada se zemljišnoknjižno stanje razlikuje od izvanknjižnog  zbog nevaljanog, neistinitog upisa, to jest kada je u zemljišnim knjigama upisan netko tko nije stvarni  nositelj toga prava  i  zaštite povjerenja u potpunost – zaštita kada je zemljišnoknjižno stanje nepotpuno, jer nisu upisana sva prava i pravne činjenice vezano za određenu nekretninu.

 

Obzirom da se smatra da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine – pravno je zaštićen stjecatelj nekog prava na nekretnini koji je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige. Postupanje u dobroj vjeri podrazumijeva da stjecatelj nije znao niti je  obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da ono što je upisano u zemljišnoj knjizi nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnoga stanja. Pri tome treba objasniti, da se ne može nikome prigovoriti nedostatak dobre vjere samo zato što nije istraživao izvanknjižno stanje.

 

Posebno napominjemo, da određena prava na nekretninama mogu biti propisana posebnim zakonima i djeluju apsolutno (prema svima) i bez upisa u zemljišnu knjigu.  Znači, moguće je postojanje apsolutnih prava na nekretninama bez obzira na njihov upis u zemljišnu knjigu, pa je svakako moguće govoriti o oborivosti pretpostavke o istinitosti i potpunosti zemljišnoknjižnog stanja. Također, moguće je govoriti i o pravnim stanjima koja nisu upisana u zemljišne knjige i koja ipak djeluju apsolutno, prema svima,  obzirom da u pravnom sustavu Republike Hrvatske ne postoji obveza upisa promjena u pravnom stanju nekretnina u zemljišne knjige, niti postoji određeni rok  u kojem se promjene u pravnom stanju nekretnina moraju upisati u zemljišne knjige.

 

Martina Jankač, dipl iur.

7901 ukupne posjete 12 posjete danas

Nastavkom korištenja ove web stranice pristajete na korištenje kolačića (cookies) više informacija

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close